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Résidence secondaire à Saint-Malo : un deux-pièces acheté avec un crédit déjà en cours
Olivier et Sophie, propriétaires de leur résidence principale à Rennes, achètent un deux-pièces à Saint-Malo pour leurs week-ends et l'été. Le cas est fictif : les chiffres sont ceux du dossier d'exemple que le couple remet lui-même à sa banque, et ils montrent comment se lit un second crédit ajouté au premier.
La situation
Depuis quinze ans, le couple loue sur la côte d'Émeraude pour ses week-ends et une partie de ses vacances. Il achète cette fois dans le quartier de Rochebonne, à une heure de Rennes, un appartement de 44,6 m² dans une résidence de 1988 bien tenue : 2e étage avec ascenseur, séjour de 22 m² ouvert sur un balcon, place de parking en sous-sol, plage à 300 mètres. Le bien, classé D au DPE, est vendu en bon état et sans travaux. La famille l'occupera elle-même.
Olivier est directeur commercial, en CDI depuis 12 ans. Sophie est pharmacienne en officine, en CDI depuis 9 ans. Avec leurs deux enfants, le foyer compte quatre personnes et gagne 7 400 € nets par mois avant impôt. Il rembourse déjà le prêt de sa résidence principale, estimée à 465 000 €, et détient 102 000 € d'épargne entre livrets réglementés et assurance-vie. Aucun crédit à la consommation, aucun incident bancaire.
L'appartement coûte 214 000 €, soit 4 798 € le m². Avec les frais d'acquisition, l'opération atteint 232 974 €, et le couple y apporte 62 000 €. Le compromis a été signé le 24 octobre 2026, la condition suspensive d'obtention du prêt court jusqu'au 15 décembre et l'acte est prévu le 22 janvier 2027.
- Coût total de l'opération
- 232 974 €Prix de 214 000 € et 18 974 € de frais d'acquisition
- Apport
- 62 000 €26,6 % du coût total, frais d'acquisition couverts
- Taux d'effort après l'achat
- 30,8 %15,9 % aujourd'hui, plafond HCSF de 35 %, crédits en cours compris
- Reste à vivre
- 5 119 €Par mois pour un foyer de 4 personnes, soit 1 280 € par personne
- Prix au m²
- 4 798 €Médiane de 4 680 € sur 717 ventes de 2022 à 2025, soit 2,5 % au-dessus
- Épargne conservée
- 40 000 €Sur 102 000 € d'épargne, une fois l'apport versé
Résidence secondaire
Les pages du dossier.
Les pages défilent seules, touchez-en une pour l'agrandir. Les chiffres du prêt restent réservés au dossier livré. Voir le cas avec les autres exemples.
Ce que la banque regarde
Le second crédit s'additionne au premier
Le taux d'effort au sens du HCSF rapporte la totalité des remboursements de crédit du foyer, assurance comprise, à ses revenus nets avant impôt. Pour une résidence secondaire, rien ne vient en déduction : la famille occupe le logement, aucun loyer n'entre donc dans le calcul, et le crédit de Rennes continue de courir. Les deux prêts se cumulent.
Aujourd'hui, ce crédit absorbe 15,9 % des revenus. Avec l'achat de Saint-Malo, le taux d'effort passe à 30,8 %, sous le plafond de 35 %. Le dossier le recalcule pour chaque année du nouveau prêt, crédits en cours compris. Le niveau le plus haut est atteint dès la première année ; il retombe à 14,9 % quand le prêt de la résidence principale est soldé. La banque voit à quel moment le foyer est le plus chargé et ce qui change ensuite.
Pour contrôler ce calendrier, elle demande le tableau d'amortissement du prêt en cours, qui figure parmi les pièces jointes à la demande.
Ce qui reste au foyer chaque mois
À côté du taux d'effort, la banque lit le niveau de vie du foyer dans son reste à vivre, c'est-à-dire ce qui reste des revenus une fois tous les crédits remboursés. Ici, 5 119 € par mois restent au foyer, soit 1 280 € par personne.
Une résidence secondaire a aussi ses frais propres, que le ratio du HCSF ne compte pas. Le dossier chiffre les charges de l'appartement à 340 € par mois, taxes comprises, dont la taxe d'habitation, toujours due sur une résidence secondaire. Après ces charges, le foyer garde 4 779 € par mois. Il épargne aujourd'hui 900 € chaque mois, une habitude que la banque peut constater sur les relevés de comptes joints au dossier.
Un apport qui laisse une réserve
Le PTZ et le prêt Action Logement sont réservés à la résidence principale : pour une résidence secondaire, l'apport vient du foyer seul. Olivier et Sophie apportent 62 000 €, soit 26,6 % du coût total. La somme couvre les 18 974 € de frais d'acquisition, dont 17 264 € de frais de notaire, et le reste entre dans le prix.
La banque regarde surtout ce qui reste ensuite. Sur 102 000 € d'épargne, 40 000 € demeurent disponibles, de quoi faire face à une dépense imprévue sur l'un ou l'autre logement sans recourir à un nouveau crédit. Le patrimoine immobilier net du couple atteint 289 000 €.
Un prix aligné sur les ventes du secteur
La banque vérifie que l'appartement vaut ce qu'il coûte. Le dossier compare son prix aux ventes d'appartements d'un seul logement de 36 à 54 m² à Saint-Malo, relevées dans les demandes de valeurs foncières publiées par l'administration fiscale.
Sur 717 ventes de 2022 à 2025, la médiane ressort à 4 680 € le m². À 4 798 €, le prix du projet la dépasse de 2,5 %. La médiane annuelle a varié entre 4 512 € en 2022, sur 239 ventes, et 4 878 € en 2024, sur 157 ventes ; elle s'établit à 4 649 € en 2025, sur 170 ventes. La fourchette de valeur du bien va de 176 373 € à 241 583 €, et le prix de 214 000 € s'y place.
Côté copropriété, le ravalement a été voté en 2022 et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale sont joints, ce qui renseigne la banque sur les travaux à venir.
Cas fictif : les personnes et les biens n'existent pas, les chiffres sont produits par le modèle de calcul de Fundi sur des hypothèses de démonstration. Fundi prépare le dossier, le client le remet lui-même aux banques de son choix.
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