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S CONSULTING

Le dossier

Chaque page, dans l'ordre où un banquier la lit.

Deux cas fictifs pour montrer les deux volets du dossier. Les chiffres sont produits par le modèle sur des hypothèses de démonstration, les biens n'existent pas. Les pages en clair s'agrandissent, les autres sont réservées au dossier livré.

Sommaire, cas particulier

  1. Couverture
  2. Sommaire
  3. Synthèse de la demande
  4. Les emprunteurs
  5. Situation patrimoniale et bancaire
  6. Capacité d'emprunt
  7. Le marché local
  8. Le bien
  9. Composition et parti pris
  10. Plans : état actuel et projet
  11. Projections 3D du projet
  12. Projections intérieures
  13. Programme de travaux et calendrier
  14. Valorisation locative
  15. Coût de l'opération et plan de financement
  16. Le prêt sollicité
  17. Trois scénarios d'exploitation
  18. Projection sur la durée du prêt
  19. Sensibilité et point mort
  20. Maîtrise des risques
  21. Valorisation et stratégie de sortie
  22. La demande
  23. Pièces jointes au dossier

Sommaire, cas société

  1. Couverture
  2. Sommaire
  3. Synthèse de la demande
  4. La société emprunteuse
  5. Les associés et leurs apports
  6. Choix de la structure
  7. Le marché local
  8. Le bien
  9. Composition et parti pris
  10. Plans des niveaux
  11. Projections 3D du projet
  12. Vue éclatée et projection intérieure
  13. Programme de travaux et calendrier
  14. Valorisation locative
  15. Coût de l'opération et plan de financement
  16. Le prêt sollicité
  17. Trois scénarios d'exploitation
  18. Projection sur la durée du prêt
  19. Sensibilité et point mort
  20. Maîtrise des risques
  21. Valorisation et stratégie de sortie
  22. La demande
  23. Pièces jointes au dossier
Ce qui change entre les deux volets. Pour un particulier, les pages 4 à 6 présentent les emprunteurs, leur patrimoine et leur capacité d'emprunt selon la norme HCSF. Pour une société, elles présentent la société, les associés et leurs apports, puis le choix de la structure face aux alternatives. Tout le reste est commun : marché, bien, plans, 3D, travaux, loyers, financement, scénarios, projection, sensibilité, risques, sortie, demande, pièces.
En option, une page « Track record ». Si vous avez déjà mené des opérations comparables, le dossier leur consacre une page, juste avant le marché local : jusqu'à trois opérations, chacune avec l'année, le bien, le prix d'achat, les travaux, le loyer obtenu, ce qu'elle est devenue et une photo. Particulier ou société, sans supplément.

Cas particulier

Thomas et Claire achètent un quatre pièces à Saint-Brieuc.

Couple d'emprunteurs, appartement de 96 m² à rénover, location meublée à l'année, régime LMNP au réel. Emprunt sur 25 ans avec apport.

Page 4 du dossier, réservée au dossier livré : Les emprunteurs04Réservé au dossier livréLes emprunteurs
Page 5 du dossier, réservée au dossier livré : Situation patrimoniale et bancaire05Réservé au dossier livréSituation patrimoniale et bancaire
Page 6 du dossier, réservée au dossier livré : Capacité d'emprunt06Réservé au dossier livréCapacité d'emprunt
Page 7 du dossier, réservée au dossier livré : Le marché local07Réservé au dossier livréLe marché local
Page 8 du dossier, réservée au dossier livré : Le bien08Réservé au dossier livréLe bien
Page 9 du dossier, réservée au dossier livré : Composition et parti pris09Réservé au dossier livréComposition et parti pris
Page 10 du dossier, réservée au dossier livré : Plans : état actuel et projet10Réservé au dossier livréPlans : état actuel et projet
Page 12 du dossier, réservée au dossier livré : Projections intérieures12Réservé au dossier livréProjections intérieures
Page 13 du dossier, réservée au dossier livré : Programme de travaux et calendrier13Réservé au dossier livréProgramme de travaux et calendrier
Page 14 du dossier, réservée au dossier livré : Valorisation locative14Réservé au dossier livréValorisation locative
Page 15 du dossier, réservée au dossier livré : Coût de l'opération et plan de financement15Réservé au dossier livréCoût de l'opération et plan de financement
Page 16 du dossier, réservée au dossier livré : Le prêt sollicité16Réservé au dossier livréLe prêt sollicité
Page 17 du dossier, réservée au dossier livré : Trois scénarios d'exploitation17Réservé au dossier livréTrois scénarios d'exploitation
Page 18 du dossier, réservée au dossier livré : Projection sur la durée du prêt18Réservé au dossier livréProjection sur la durée du prêt
Page 19 du dossier, réservée au dossier livré : Sensibilité et point mort19Réservé au dossier livréSensibilité et point mort
Page 20 du dossier, réservée au dossier livré : Maîtrise des risques20Réservé au dossier livréMaîtrise des risques
Page 21 du dossier, réservée au dossier livré : Valorisation et stratégie de sortie21Réservé au dossier livréValorisation et stratégie de sortie
Page 22 du dossier, réservée au dossier livré : La demande22Réservé au dossier livréLa demande
Page 23 du dossier, réservée au dossier livré : Pièces jointes au dossier23Réservé au dossier livréPièces jointes au dossier

Cas société

Une SCI à l'IS achète un immeuble de trois logements à Angoulême.

Deux associés, immeuble avec un logement à rénover et deux logements loués, location nue. La page 12 montre la vue éclatée de l'immeuble, niveau par niveau.

Page 2 du dossier, réservée au dossier livré : Sommaire02Réservé au dossier livréSommaire
Page 3 du dossier, réservée au dossier livré : Synthèse de la demande03Réservé au dossier livréSynthèse de la demande
Page 4 du dossier, réservée au dossier livré : La société emprunteuse04Réservé au dossier livréLa société emprunteuse
Page 5 du dossier, réservée au dossier livré : Les associés et leurs apports05Réservé au dossier livréLes associés et leurs apports
Page 6 du dossier, réservée au dossier livré : Choix de la structure06Réservé au dossier livréChoix de la structure
Page 7 du dossier, réservée au dossier livré : Le marché local07Réservé au dossier livréLe marché local
Page 8 du dossier, réservée au dossier livré : Le bien08Réservé au dossier livréLe bien
Page 9 du dossier, réservée au dossier livré : Composition et parti pris09Réservé au dossier livréComposition et parti pris
Page 10 du dossier, réservée au dossier livré : Plans des niveaux10Réservé au dossier livréPlans des niveaux
Page 11 du dossier, réservée au dossier livré : Projections 3D du projet11Réservé au dossier livréProjections 3D du projet
Page 13 du dossier, réservée au dossier livré : Programme de travaux et calendrier13Réservé au dossier livréProgramme de travaux et calendrier
Page 14 du dossier, réservée au dossier livré : Valorisation locative14Réservé au dossier livréValorisation locative
Page 15 du dossier, réservée au dossier livré : Coût de l'opération et plan de financement15Réservé au dossier livréCoût de l'opération et plan de financement
Page 16 du dossier, réservée au dossier livré : Le prêt sollicité16Réservé au dossier livréLe prêt sollicité
Page 17 du dossier, réservée au dossier livré : Trois scénarios d'exploitation17Réservé au dossier livréTrois scénarios d'exploitation
Page 18 du dossier, réservée au dossier livré : Projection sur la durée du prêt18Réservé au dossier livréProjection sur la durée du prêt
Page 19 du dossier, réservée au dossier livré : Sensibilité et point mort19Réservé au dossier livréSensibilité et point mort
Page 20 du dossier, réservée au dossier livré : Maîtrise des risques20Réservé au dossier livréMaîtrise des risques
Page 21 du dossier, réservée au dossier livré : Valorisation et stratégie de sortie21Réservé au dossier livréValorisation et stratégie de sortie
Page 22 du dossier, réservée au dossier livré : La demande22Réservé au dossier livréLa demande
Page 23 du dossier, réservée au dossier livré : Pièces jointes au dossier23Réservé au dossier livréPièces jointes au dossier

Les deux synthèses

Ce que le conseiller transmet à son service des engagements.

Deux pages A4 dans la même charte, livrées avec le dossier. Elles reprennent les chiffres du dossier, jamais d'autres.

Le projet en une page, page réservée au dossier livréRéservé au dossier livréLe projet en une page : le bien, la demande, le coût, l'apport, les loyers, l'endettement après projet, les arguments.
Le prévisionnel en une page, page réservée au dossier livréRéservé au dossier livréLe prévisionnel en une page : compte de résultat par exercice, trésorerie, DSCR par scénario, capital restant dû.

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Mêmes pages, mêmes calculs, vos chiffres. Vous répondez au questionnaire, vous recevez les trois documents.

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