Premier achat à Lannion : une maison de cinq pièces à rénover

Ce que la banque regarde

Un taux d'effort loin du plafond

Le premier ratio contrôlé est le taux d'effort au sens du HCSF, la part des revenus consacrée au remboursement de tous les crédits. Il ressort à 23,5 % pour un plafond de 35 %. Le prêt à taux zéro et le prêt principal sont montés pour que ce taux reste le même d'une année sur l'autre : la banque n'a pas d'année plus lourde à absorber.

Le reste à vivre complète la lecture. Une fois le financement payé, il reste au foyer 3 404 € par mois, soit 1 135 € par personne. Le budget complet passe de 3 670 € disponibles aujourd'hui, loyer payé, à 3 285 € après l'achat, une fois comptées les charges de la maison (taxe foncière et assurance, 119 € par mois). Ce niveau pèse d'autant plus que les deux revenus sont stables et qu'aucun autre crédit ne s'y ajoute.

Un apport qui couvre les frais

La banque regarde ensuite ce que le couple met de sa poche. L'apport de 25 000 € représente 10,2 % du coût total de 245 213 € et couvre en entier les 15 213 € de frais d'acquisition, dont 13 011 € de frais de notaire. Les frais ne sont donc pas financés à crédit, un point que les banques vérifient sur un premier achat.

Le statut de primo-accédant allège aussi ces frais. Pour une résidence principale, la hausse départementale des droits de mutation ne s'applique pas : les droits sont calculés à 4,50 %, soit 9 755 €, et le couple paie 860 € de moins (loi de finances pour 2025, article 116).

Après l'apport, 16 000 € restent placés. Le foyer paie aujourd'hui 780 € de loyer et met 450 € de côté chaque mois depuis trois ans. Ses relevés de compte le montrent à la banque : il dégage déjà, chaque mois, de quoi porter une charge de logement plus lourde que son loyer.

Un prix comparé aux ventes réelles

Le prix est rapproché des ventes publiées par l'administration fiscale (DVF). Pour les maisons d'un seul logement de 76 à 114 m² vendues à Lannion de 2022 à 2025, la médiane s'établit à 2 300 € le m² sur 327 ventes. À 1 768 € le m², la maison se place 23,1 % en dessous.

La série reste régulière d'une année à l'autre, entre 2 192 € en 2025 (79 ventes) et 2 376 € en 2024 (93 ventes). La décote reflète l'état de la maison, classée F et chauffée au fioul. Travaux compris, l'opération revient à 2 581 € le m², au-dessus de la médiane, pour une maison remise en état et classée C. Le coût total reste dans la fourchette de valeur tirée des comparables, de 169 357 € à 254 759 €.

Des travaux chiffrés, un calendrier daté

Sur les 62 000 € de travaux, quatre postes reposent sur des devis reçus : isolation des combles et des murs (14 500 €), pompe à chaleur air-eau et radiateurs (16 800 €), menuiseries en double vitrage (13 200 €), mise aux normes électriques (8 000 €). La salle d'eau, à 9 500 €, reste une estimation, et le dossier l'indique comme telle.

Le foyer est éligible au prêt à taux zéro. Julien et Camille sont tous deux primo-accédants, la maison se trouve en zone B2 et le revenu fiscal de référence retenu, 47 500 € pour trois personnes, place le foyer en tranche 3. Le dossier détaille ce calcul pour que la banque puisse le vérifier.

Le calendrier suit le compromis signé le 20 octobre 2026 : condition suspensive d'obtention du prêt au 20 décembre 2026, acte authentique le 29 janvier 2027, travaux de février à mai, emménagement en juin 2027. Julien et Camille remettent eux-mêmes le dossier à leur banque, avec les pièces qui le justifient, des bulletins de salaire aux devis. La décision reste celle de la banque.

Cas fictif : les personnes et les biens n'existent pas, les chiffres sont produits par le modèle de calcul de Fundi sur des hypothèses de démonstration. Fundi prépare le dossier, le client le remet lui-même aux banques de son choix.