Exemples, Exemple, investissement locatif meublé
Un 4 pièces à rénover à Saint-Brieuc, loué meublé : le dossier bancaire
Un couple achète un appartement de 96,32 m² dans le centre de Saint-Brieuc, le rénove et le loue meublé à l'année en LMNP, au régime réel. Le cas est fictif ; tous les chiffres viennent du dossier d'exemple que le couple remettrait lui-même à sa banque.
La situation
Thomas, 34 ans, est ingénieur méthodes en CDI dans l'industrie agroalimentaire depuis 6 ans. Claire, 32 ans, est infirmière titulaire au centre hospitalier, avec 8 ans d'ancienneté. Le foyer gagne 5 500 € nets par mois, a un enfant à charge et possède déjà sa résidence principale à Plérin, estimée à 285 000 €. Le crédit de cette résidence porte son taux d'effort à 19,1 % avant le projet. Aucun incident bancaire, aucun crédit à la consommation.
Le bien est un appartement traversant au 4e étage avec ascenseur, dans une copropriété construite en 1972. Il compte un séjour de 33 m² ouvert sur deux balcons, une cuisine séparée et trois chambres. Le prix est de 98 000 €, soit 1 017 €/m². La structure est saine et le chantier ne touche ni au gros œuvre ni aux parties communes.
Les travaux coûtent 28 350 € TTC, 294 €/m² habitable. La cloison entre séjour et cuisine tombe pour donner une pièce de vie de 49,28 m², et les deux petites chambres sur cour deviennent une chambre principale avec bureau. Le reste relève du second œuvre (électricité, salle d'eau, cuisine équipée, sols et peintures), plus une provision de 5 % pour aléas. Après travaux, le logement compte trois pièces principales et deux chambres, et son classement énergétique passe de E à C.
Avec les frais de notaire estimés à 8 706 €, 6 000 € de mobilier et les frais de garantie et de dossier, l'opération coûte 142 856 €, soit 1 483 €/m². Le couple y met 50 000 € d'apport, pris sur 60 000 € d'épargne. Le reste fait l'objet de la demande de financement.
- Coût total de l'opération
- 142 856 €prix de 98 000 € et travaux de 28 350 €, soit 1 483 €/m²
- Apport
- 50 000 €35,0 % du coût total, 10 000 € d'épargne conservés
- Loyer mensuel hors charges
- 1 100 €13 200 € par an, 9,2 % du coût total
- Couverture de la dette
- 1,78xscénario médian, 1,50x en scénario prudent
- Taux d'effort après projet
- 24,4 %19,1 % avant le projet, plafond HCSF de 35 %
- Valeur de marché
- 149 438 €médiane de 1 551 €/m² sur 362 ventes DVF comparables
Investissement locatif, particulier
Les pages du dossier.
Les pages défilent seules, touchez-en une pour l'agrandir. Les chiffres du prêt restent réservés au dossier livré. Voir le cas avec les autres exemples.
Ce que la banque regarde
Un prix d'achat sous le marché
Le dossier situe le prix sur les ventes DVF : 362 ventes d'appartements de 77 à 116 m² à Saint-Brieuc, de 2022 à 2025. La médiane ressort à 1 551 €/m² et la moitié centrale des ventes se tient entre 1 281 et 1 897 €/m². À 1 017 €/m², le bien est acheté 34,4 % sous la médiane, et même sous le premier quartile.
Les médianes annuelles montent de 1 488 €/m² en 2022 (107 ventes) à 1 667 €/m² en 2025 (79 ventes). Appliquée aux 96,32 m², la médiane donne une valeur de marché de 149 438 €, sans revalorisation, pour un coût de revient de 142 856 €, soit 6 582 € d'écart dès l'acquisition.
Des loyers qui couvrent la dette dans les trois scénarios
Le loyer retenu est de 1 100 € hors charges par mois, 11,42 €/m², placé sous les références constatées pour un meublé de cette surface. L'avis de valeur locative d'une agence est joint. Sur un an, cela fait 13 200 €, soit 9,2 % du coût total.
Autour de ce loyer, le dossier déroule trois scénarios : 1 012 € avec 90 % d'occupation, 1 100 € avec 95 %, 1 155 € avec 98 %. Les charges d'exploitation pèsent 2 397 € par an, dont 969 € de taxe foncière. En année 2, année de référence, l'excédent brut couvre la dette 1,50x en prudent, 1,78x au médian et 1,97x en optimiste. Le cash-flow avant impôt reste positif partout, de 242 € à 467 € par mois, 379 € au médian.
Dernier repère, le loyer d'équilibre : celui qui paie tout juste les charges et le remboursement du prêt est de 707 €. Le loyer retenu le dépasse de 55,5 %.
Un taux d'effort loin du plafond
La banque mesure le taux d'effort selon la norme du HCSF : charges de crédit rapportées aux revenus nets avant impôt, avec un plafond de 35 %. Le dossier fait ce calcul en ne retenant que 70 % du loyer, pratique courante des établissements, soit 770 €. Les revenus retenus passent ainsi à 6 270 € par mois et le taux d'effort à 24,4 %, contre 19,1 % avant le projet.
Le reste à vivre ressort à 4 738 € par mois, 1 579 € par personne pour un foyer de trois. Après l'apport, il reste 10 000 € d'épargne disponible, et l'apport couvre à lui seul tous les frais d'acquisition.
Les risques sont nommés, avec leur parade
Les travaux sont sous devis signés à 58 %, soit 16 400 € engagés, en plus de la provision de 5 %. Contre la vacance, le loyer est placé sous le marché et l'annonce paraît un mois avant la fin du chantier. Contre les impayés, le couple exige un garant ou la garantie Visale, avec deux mois de dépôt de garantie. Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale sont lus avant l'acte.
La fiscalité du meublé peut changer. Le dossier présente donc ses cash-flows avant impôt, et le régime réel n'est gardé que tant qu'il reste le plus favorable. Pour la sortie, il envisage de garder le bien au-delà du crédit ou de le revendre rénové. La colocation, possible avec deux chambres louables séparément, reste hors des chiffres.
Dix pièces justificatives accompagnent les 23 pages. Le couple remet l'ensemble à sa banque, qui reste seule juge de sa décision.
Cas fictif : les personnes et les biens n'existent pas, les chiffres sont produits par le modèle de calcul de Fundi sur des hypothèses de démonstration. Fundi prépare le dossier, le client le remet lui-même aux banques de son choix.
Le vôtre suivra le même plan.
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