Ce qu'on nous demande avant de commander.

Non. Nous ne présentons pas votre demande à une banque, nous ne négocions aucune condition et nous ne sommes rémunérés par aucun établissement. Nous fabriquons le document que vous remettez vous-même. Vous restez libre de le déposer dans une ou plusieurs banques, ou de le confier à un courtier.

Nous ne sommes pas non plus une plateforme de mise en relation : personne ne vous contactera à la suite de votre commande, sinon nous, au sujet de votre dossier.

Non, et personne ne le peut. La décision appartient à la banque, qui applique ses propres critères. Ce que le dossier garantit, c'est que votre projet est présenté complètement, avec des chiffres cohérents, dans l'ordre qu'un analyste attend. Un dossier bien construit ne fait pas passer un mauvais projet ; il évite qu'un bon projet soit refusé pour une présentation confuse.

Le dossier présente votre projet tel que vous l'avez défini, avec ses chiffres. Il fait apparaître ce que les chiffres montrent : un cash-flow négatif en scénario prudent, un taux d'endettement au-dessus de 35 %, un loyer visé au-dessus du marché local. Nous ne masquons pas ces points, parce que la banque les verrait. Nous ne vous disons pas s'il faut acheter.

Le dossier sort d'un modèle de calcul et d'un gabarit uniques. Le temps de fabrication varie peu entre un studio et un immeuble, il ne dépend pas du montant emprunté. Le prix reflète ce temps, pas votre projet.

Le plan suit ce que demandent les services d'engagement en France : présentation de l'emprunteur, capacité de remboursement, bien, travaux, loyers, plan de financement, scénarios, garanties. Chaque banque a ses formulaires internes ; le conseiller les remplit à partir de votre dossier. Le projet en une page et le prévisionnel en une page sont conçus pour être transmis tels quels.

Des transactions réelles enregistrées par l'administration (base DVF, demandes de valeurs foncières), sur la commune du bien et les dernières années disponibles. Le dossier indique la médiane au m², le nombre de ventes retenu et la période. Une médiane sur trois ventes ne vaut rien ; le dossier le dit quand c'est le cas.

À partir du plan que vous fournissez, ou d'un croquis coté : chaque pièce avec ses dimensions, les portes, les fenêtres. Nous redessinons l'état actuel et le projet, cloisons déposées repérées, puis une maquette 3D en volumes, avec le mobilier indicatif. Ce sont des projections d'intention, sans valeur contractuelle, qui aident le banquier à visualiser le résultat des travaux. Elles ne remplacent pas les plans d'un architecte quand un permis l'exige.

Location meublée au réel (LMNP, avec amortissements) et au micro-BIC, location nue au réel et au micro-foncier, société à l'impôt sur les sociétés. Le cash-flow est présenté après impôt. Si vous hésitez entre deux régimes, le dossier peut les comparer sur la durée du prêt.

Prudent : loyer bas, vacance élevée. Médian : loyer de marché, vacance courante. Optimiste : loyer haut, vacance faible. Pour chacun, loyers encaissés, charges, service de la dette, cash-flow avant et après impôt, couverture de la dette et cumul sur la durée du prêt. La grille de sensibilité croise ensuite le loyer et le taux pour montrer le point mort.

Selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière : taux d'effort plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans au plus. Les loyers attendus sont pondérés à 70 %, pratique habituelle des banques. Le reste à vivre est affiché. Certaines banques appliquent des règles internes plus strictes ; le dossier donne la base commune.

Sous 48 heures ouvrées après réception d'un questionnaire complet. Si une information manque ou se contredit, vous recevez un courriel et le délai court à partir de votre réponse.

Oui, pendant 30 jours. Un prix renégocié, un devis reçu, une durée modifiée par la banque : envoyez la modification par courriel, vous recevez le dossier régénéré. Un autre bien est une nouvelle commande.

Seulement ceux qui sourcent le dossier : le compromis ou l'annonce, un plan ou un croquis coté, des photos, les devis, une estimation de loyer, votre dernier avis d'imposition et votre dernier bulletin de salaire, les statuts pour une société. Ce que la banque exigera en plus au dépôt (pièce d'identité, relevés, tableaux d'amortissement), vous le joindrez vous-même : le dossier en dresse la liste en dernière page. Ce que vous nous envoyez est supprimé trente jours après la remise, automatiquement.

Si vous préférez ne pas transmettre certains documents, vous pouvez donner à la place les chiffres qu'ils contiennent, dans votre courriel. Le dossier est alors monté sur vos déclarations et la banque vérifie les originaux au dépôt.

Oui, en option et sans supplément. Le dossier peut consacrer une page à votre track record : jusqu'à trois opérations proches de celle que vous présentez, avec l'année, le bien, le prix d'achat, les travaux, le loyer obtenu, ce qu'elle est devenue et une photo. Indiquez-le dans vos réponses au questionnaire.

Non. Il est à votre nom, ou au nom de votre société, de la couverture à la dernière page. Ni notre marque ni aucun outil n'y apparaît.

En ligne, au moment de la commande, par carte bancaire, Apple Pay ou Google Pay, sur la page de paiement sécurisée de Stripe. Votre numéro de carte ne transite jamais par notre site. Le reçu vous est envoyé par courriel dès le paiement, la facture avec le dossier livré.

Tant que nous n'avons pas commencé la fabrication, oui, par courriel, et vous êtes remboursé. Une fois vos pièces reçues et la fabrication lancée, le dossier est personnalisé : la commande ne peut plus être annulée. Le détail figure dans les conditions générales de vente.